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梨园生态木制别墅区定位说明     ★★★★★
梨园生态木制别墅区定位说明
作者:普贤策划… 点击数: 更新时间:2004-03-28 11:10:16【字体:

    木制别墅

    木制别墅是以天然绿色植物——木材为墙体材料的新型建筑。它经过木材采集,锯材加工、干燥,根据不同建筑造型生产加工成不同的墙体型材,最后到施工现场组装,再经过防火、防腐处理等工序,全部部件均在车间内加工完成。除主体建筑外,电气装配、给排水、通风、采暖空调、卫生洗浴、装饰装修也随之配套完成。木制别墅制作安装同样能够达到其它建筑材料的建筑特性和功能,可根据不同情况建造集住宿、娱乐、餐饮、洗浴、健身、会议接待为一体的大型综合性别墅,也可根据不同需求建造花园家庭式别墅、餐饮酒吧式别墅、歌厅氧吧式别墅、体能健身式别墅、商住两用别墅等小型木别墅。大型木别墅面积一般都在800--1000m2左右,内部设有:接待厅、总服务台、共享大厅、洗手间、会议室、会客室、标准客房、套房、总统套房、酒吧间、歌舞厅、娱乐室、健身房、阁楼、干湿蒸洗浴、观赏厅。专供餐饮式木别墅面积一般都在500--700m2左右,内部设有:音乐餐厅、大堂、吧台、小餐厅、阁楼餐厅、KTV包房等。小型家庭式木别墅面积一般都在180--240m2左右,内部设有:会客室、大卧室、小卧室、卫生间、娱乐室、阁楼等。

    木制别墅采用木材所特有的弹性特点,稳定性能好,结构牢固合理。可抗台风、抗地震。在设计和建造过程中,我们采用了独特的专业技术,精心的设计能满足您独特的要求,使您拥有合理的结构和高效能的使用空间。采用木材干燥工艺,加工的恒温木材,完全绝缘,并能保持房间的完美如初。无论在什么条件下,墙壁都不会下垂、分裂或弯曲。木材之间结构严密,这样可以保持房间内适宜的温度、湿度及能量的有效利用,具有防虫防腐、防火、保温、抗老化等性能可连续使用百年以上。特别应当指出木制别墅具有良好的抗拒地震灭害的能力。 

    木制别墅有较好的市场前景

    木制别墅在世界发达国家中,如美国、西欧、东南亚、日本等国深受人们喜爱,由于北京首都的区位,中国加入WTO后,各国驻华使节、财团、跨国公司大量涌入这是一大部份购买份额;2008年奥运会在北京的召开,奥运效应也是高档别墅的买点之一。

    中国正在步入小康社会,北京市人均收入名列全国第二,全国各地集团公司、富豪商贾大量涌入,木制别墅是他们购房的选择之一。

    国人对选择别墅居住正逐步认识

    以上海别墅供应为例说明:虽然,6月13日央行出台121号文件后,8月30日国务院又颁布了18号令,其中都重点提及了“高档住宅市场”,高档住宅中的主力军——别墅市场由此被推到了风口浪尖上。

  但是,事实上,上海别墅供应量正在逐年上升。有关数据显示,至今上海在建的豪华别墅项目达170多个,开发用地占上海住宅开发总面积的1/3。但业界人士认为,由于年初国土资源部出台了关于限制别墅类土地供应的政策,意味着未来市场上别墅的供应量受限,这对市场而言是个利好消息。

    通州独具特色的区位优势

    北京市通州区位于北京市东南部,京杭大运河北端。东西宽36.5公里,南北长48公里,面积907平方公里,耕地74.8万亩。西邻朝阳区、大兴区,北与顺义区接壤,东隔潮白河与河北省三河市、大厂回族自治县、香河县相连,南和天津市武清县、河北省廊坊市交界。全区地处永定河、潮白河洪冲积平原,地势平坦,平均海拔高度20米。分布13条河流,总长245.3公里,主要河流有北运河、潮白河、凉水河、凤港减河。气候属温暖带大陆性半湿润季风气候区。  

    通州是首都北京卫星城之一,位置优越,交通便捷。通州城西距北京天安门20公里,东南离渤海湾100多公里,公路、铁路运输十分便利。京通快速路贯通了以北京东西长安街为主干的京华百里长街;境内京津塘高速公路通往天津新港,且在通州区界内有上下道口;京沈高速公路建成通车;京津公路直达天津;京哈公路经山海关连接东北全境;通顺公路直达首都国际机场。京承铁路、京秦电气化铁路在通州城内交汇。

    通州区紧邻朝阳CBD仅8公里,新华大街作为东长安街延长线概念和八通轻轨全线通车,使通州区从地域上与北京市中心拉得更近。通州区是距北京最近的极具发展空间的卫星城,距天安门20公里,距首都国际机场23公里,10 分钟可达国贸中心,30分钟可达中关村高新科技区,通州区是四通八达的宝地。

    通州区历史悠久,早在新石器时期,境域内就有人类活动。通州历为京东交通要道,漕运、仓储重地。万国朝拜,四方贡献,商贾行旅,水陆进京必经此地,促进了通州经济的繁荣和兴旺。享有"一京(北京)、二卫(天津)、三通州"之称。 通州区的金融保险、交通运输、电子通信、新型建材、新医药等新兴行业发展强劲,城乡居民储蓄余额达88亿元。“十五”期间,通州区以投融资体制创新为突破口,构筑“一河两线三城”新城区和全区“一环三路四个区域”的总体框架,加快道路交通、能源供给、环境保护、现代通信、公共服务等五大体系的基础设施建设、全面提升城市的档次,将是一个功能完备、环境优美、人居和谐、持续发展的新通州。

    通州区去年基础设施投入15个亿,生态环境方面完成了城市粪便无公害处理厂的投入使用,10万吨污水处理厂全面启动。加快了月亮河公园、奥体公园、生态公园的建设,全区栽植各种苗木420万株,新增城区绿化面积蓄100平方米。“四环林”工程,“三河三路”绿化,“两河三园”建设,使通州区的生态环境好上加好。通州区已成为北京发展战略的重点地区,2003年经建设部总规划师及两院院士等专家的认定,一致认为:通州区具有区位、交通、土地、水源、产业、毗邻、文化及后发八大优势。 

    梨园镇地处通州卫星城内,区域面积25平方公里,其地理位置优越,南有京沈路,东有北京外二环路,京津公路横穿全境。

    1992年以来,梨园镇人民在区委、区政府的领导下,以建设富裕文明的卫星城为目标,加快旧村改造步伐,按照“一河两线三城”的卫星城总体发展框架,区委、区政府把基础设施建设投入重心南移,使梨园境内基础设施建设更加完善。按照城市干道的标准,新修了通马公路、内环路;天然气、自来水、有线电视等配套齐全;电信支局、法官大楼、地税大楼、供水加压站、长途汽车总站分别设在梨园境内,建设并逐期投入使用,破土动工的八通轻轨贯穿全境,通州卫星城内分设六个站口,有五个站口在梨园境内。通州区“两河三园”建设中的梨园古典园林主题公园,更增加了梨园的环境优美。

   梨园镇基础设施日益完善,吸引了一大批投资者来梨园进行房地产开发、旧村改造等,涉及到美国、新加坡、加拿大和上海、辽宁等国家和地区正式签订合作协议的房地产项目 6家,开发占地2300亩,规划总建筑面积250万平方米。目前新华联等项目已初具规模,其他项目有望在3年内全部完成。届时一个美丽、舒适、幽雅的南部亮丽新城将展示在世人面前。

    这一切说明了通州区梨园具有独具特色的区位优势,距离北京中央商务区(国贸)只有20分钟的车程,在这一地区工作的多为商界白领,潜在购房者有很大的人群,对购买别墅的需求大有人在。

 

    目前梨园开发木制别墅具有唯一性优势

    梨园镇开发兴建一个“花园式、环保型、智能化、安全化”的木制别墅区,是目前在通州区房地产开发的21个项目中(见附表一),只有一家开发别墅,(北京恒帝隆房地产开发有限公司开发的天地美墅,期房,均价5600元/平方米。是联体,不是木制别墅,不含家用电器,装修情况不明。)我们开发的木制别墅具有唯一性优势。

    物以稀为贵,唯一性在市场竞争中,具有较强的竞争力,在近地区没有可比性,对购买者具有新颖的感觉,能够激发购买者的购买欲望。

    木制别墅的价格

    根据我们对通州区20家房地产价格调查,一般住宅平均价格为每平方米3368元,目前尚没有高档住房出售。别墅只有一家均价为每平方米5600元。

   我们所要兴建的木制别墅区中有多种风格,以美式别墅为例,建设的基本价格如下:

美式木结构别墅高档型报价及材料配置清单

Materials’ List for Luxury American Wood-frame Home

说明:

  • 此报价为菜单式报价,根据实际建造的户型设计及业主的要求,项目内容可增减或调整,价格也会相应有所调整。                                  

  • 此报价有效期为200 年 月 日——200 年  月  日。 

  • 报价中未包括设计费。

  • 距工厂百公里以内地区免收运输费,其它地区额外发生的运输费和远征费根据实际情况计收。

  • 基础类型为钢筋混凝土,费用另行计算。  

工程报价(Project Quote):¥4,200.00/m2            (不含基础 Foundation Excluded)

建筑面积:

A    主体结构  Main Structure         单价:            总价:                

序号               Code

项目名称                                                Item Name

品牌或产地                                       Manufacturer Brand

规格型号                                                              Specification

1

墙体底座木方                                       Sole plate

加拿大                                                  Canfor

CCA加压防腐处理木方                                                                                                           2"×4" / 2"×6" CCA                              

2

墙体、楼板梁                                        Wall, floor joists

加拿大                                                  Canfor/Slocan

SPF 木方                                                                                                              2"×12"/2"×10"/ 2"×6"/2"×4"                   

3

屋架                                                Truss

加拿大                                                 Canfor/Slocan

SPF 木方                                                                                                               2"×8"/2"×6"/2"×4"                        

4

墙板和屋面板                                          Roof sheathing & wall

加拿大                                                Canfor/Slocan

O.S.B. 多向层压板                                                                                             Sheathing  O.S.B.                                                       

5

楼面板                                                      Floor

加拿大                                                Canfor/Slocan

O.S.B. 多向层压板                                                               Sheathing O.S.B. T&G                                                       

6

木结构专用靶钉                                  Gang-nail

美国MITEK                                                 Mitek

7

屋架与墙体专用挂件                                           Bracket

美国MITEK                                                 Mitek

B    门窗工程  Doors & Windows                            

序号               Code

项目名称                                                Item Name

品牌或产地                                       Manufacturer Brand

规格型号                                                              Cascading Specification

1

车库门                                                    Garage door

美国马丁 /道尔顿                                  Martin /

以设计为准                                                                 As per design

2

入户门  、外门                                         Exterior door            

上海圣工或同级品牌

以设计为准                                                                 As per design

3

窗                                                           Windows    

日本YKK/加拿大皇家

以设计为准

As per design                                       

C    外部装饰  Exterior Finishing                       

序号               Code

项目名称                                                Item Name

品牌或产地                                       Manufacturer Brand

规格型号                                                              Specification

1

屋面瓦                                                Roofing tiles

美国欧文斯-科宁                                              Owens-Corning USA       

单面玻纤瓦  20年保用期                                                 20 year warranty period

2

外墙挂板                                                 Exterior  siding

澳大利亚詹姆士·哈迪                            James Hardie

植物纤维水泥挂板

3

外墙漆                                      Exterior paint

美国立邦牌/多乐士                          

4

呼吸纸                                                 House wrap

美国 杜邦                          USA

2.74m×59.44m/卷                                               2.74m×59.44m/roll

5

檐沟及落水系统                                     Gutter & downspout

舜牌或同级品牌                                 

以设计为准                                                               As per design

D    内部装饰Interior Finishing                     

l                       墙面、地面、棚顶  Interior Wall, Floor & Ceiling                 

序号               Code

项目名称                                                Item Name

品牌或产地                                       Manufacturer Brand

规格型号                                                              Specification

1

墙体保温棉                                           Fiber glass Insulation(wall)

美国欧文斯-科宁                                            Owens-Corning

90mm厚(Thick)  12kg/m3                                                                                     

2

屋顶保温棉                                       Fiber glass Insulation(roof)

美国欧文斯-科宁                                         Owens-Corning

140mm厚 (Thick)    10kg/m3                                                     

3

内墙普通石膏板                           Standard drywall

法国拉法基 /杰科                                    Lafarge

12×1200×3000(mm)

4

屋顶防火石膏板                                          Fire retardant drywall

法国拉法基/杰科                                              Lafarge

15×1200×3000(mm)

5

浴室防潮石膏板                         Moisture resistant drywall

法国拉法基 /杰科                                   Lafarge

12×1200×3000(mm)

6

内墙乳胶漆                                    Interior wall emulsion paint

美国立邦牌                                                             

7

顶棚乳胶漆                                    Interior ceiling emulsion paint

美国立邦牌                      

8

室内模压门 (含五金 )                                                                     Interior door(with hardware)       

美国艺王/美森耐                                        Crafts Master/Masonite

以设计为准                                                                 As per design

9

衣橱                                               Walk-in Closet

美国史丹利

以设计为准                                                                 As per design

10

橱柜(含挂件)                                                       Cabinets

德国伯雷士                                               

以各户设计图设定为准

As per design

11

内墙面砖                                               Interior wall tile

皮尔.卡丹/马可.贝里/诺贝尔

以设计为准                                                                 As per design

12

地砖                                                             Floor tile

皮尔.卡丹/马可.贝里/诺贝尔

13

复合地板                                                Wood surface floor

德国圣象/瑞士卢森                                  Power Dekor                                                                                              

10mm 厚 (Thick)                                             

14

地毯                                                   Carpet

美国地毯大王/华源

 

15

壁炉                                           Fireplace

豪依特

以设计为准                                                                 As per design

16

豪华灯具                                                       Light fixtures

合资产品                                           Joint-venture   

以设计为准                                                                 As per design

17

开关插座                                         Switch & socket

合资产品                                           Joint-venture         

86型

l                       卫生洁具   Saniware

1

豪华按摩浴缸                                            

Luxury Tub

美国科勒                                               Kohler                                                    

K1433

2

普通浴缸                                           

Tub

美国科勒                                               Kohler                                                     

K717

3

台下面盆                                             Under counter lavatory

美国科勒                                               Kohler                                                    

K2211

4

豪华座厕                                    Luxury water saver toilet

美国科勒                                               Kohler                                                    

K3384

5

普通座侧                                        Water saver  toilet

美国科勒                                               Kohler                                                    

K3422

6

卫浴配件                                        Hardware of bathrooms

美国科勒                                               Kohler                                                     

l                       家用电器  Household Appliances

1

冰箱                                                    Refrigerator

美国通用或等级                                                         GE or equivalent

TFG20JA-558

2

烤箱一体灶                                           Built-in oven with top

意大利ELBA

ELBA - Italy

K1832WS

3

洗碗机                                            Dish washer

法国BRANT

BRANT - France

B100E

4

脱排油烟机                                 Kicthen fan

意大利JETAIR

JETAIR - Italy

CH ANCONA 90A

5

食物垃圾处理器                               Garbage processor

美国安娜海姆                              Annaham - USA

S670 (标准型)                                                     Standard type

6

洗衣机                                        Washing machine

意大利SMEG                                                         SMEG  - Italy

WWH7709 5KG洗衣

7

干衣机                                                            Dryer

意大利SMEG                                                         SMEG  - Italy

DDE6609 5KG干衣

8

电热水器                                                       Water heater

美国牌                    American

80加仑(300L)                                                80 gal.  300L

E    机电、暖通工程  Electricity, Plumbing & HVAC                 

l                       电气工程    Electricity

序号               Code

项目名称                                                Item Name

品牌或产地                                       Manufacturer Brand

规格型号                                                              Specification

1

电线、电话线、同轴电缆                                                Cable & wire

国家免检产品

l                       给排水工程   Pluming

1

上下水管及配件                                            Water pipe & fittings

顾地                                      Goody

l                       中央空调及通风系统   HVAC

1

中央空调主机                                  Main unit of air conditioner                 

美国雷诺士                            Lennox    

外机 (Outdoor) HP29-060                内机 (Indoor) CB29M-65

2

中央空调主要配件                             Fittings of air conditioner

美国雷诺士                            Lennox    

以设计为准                                                         As per designed

l                       中央吸尘系统   Central Vacuum Cleaning System

1

中央吸尘主机及配件                                    Main unit  & Fittings

美国美达(MD)                                     Silent Master USA

静音型                                                                 Silent Master S2

 

美式木结构别墅标准型材料配置清单

Materials’ List for Standard American Wood-frame Home

(略)

    从以上两个报价单可以看出高档型的配置全部是进口材料,普通型仅在家用电器和电气工程上有部份国产品牌,高档型与普通型的主体结构部份全部是进口材料。两种均价为每平方米4100元(人民币)。

    我们按高档型预算一个价格如下:高档型每平方米4200元(人民币),加基础每平方米50元(人民币),地价(含配套)每平方米150元(人民币),不可预见费每平方米100元(人民币),共计基本成本为每平方米4500元(人民币)。

    价格是商品销售的主题,定价是一门科学。关于我们开发的木制别墅价格定位,将在今后的策划中具体论证。

大连普贤策划管理咨询有限公司  

史世光                                            

文章录入:steven    责任编辑:steven 
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