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| CBD内小户型增多 蜗居族买房喜中思忧 |
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| CBD内小户型增多 蜗居族买房喜中思忧 |
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| 作者：楼市 点击数：
更新时间：2005-10-29 16:52:36【字体：小
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“CBD”这个概念，意味着繁华、密集、浓厚的商业氛围，围绕这个区域的项目也无不借CBD这张牌造势。记者了解到，借“金九银十”的传统销售旺季，泛CBD区域将有CBD传奇、东恒时代二期等新项目推出，包括其他在售项目，小户型产品的总建筑面积将达到200万平方米左右。众多项目“争食CBD”概念，其市场前景到底如何？
小户型“围攻”CBD
2005年6月19日，总建筑面积80多万平方米的沿海赛洛城以6800元/平方米的价格开盘，并请来皇马助阵，吸引了众多目光，而近期位于西大望路的CBD传奇也即将入市，同时，东恒时代二期即将开盘，后现代城、珠江帝景、苹果社区、青年汇等都在热销中。这些项目有一个共同特点，那就是都有较大体量的小户型，或者直接以小户型为主打产品，并且距离CBD不远，都借“CBD”这张牌造势。据了解，这些在售和即将入市的项目总体量达到200万平方米左右，对CBD形成了“围攻”之势。
作为中央商务核心区，CBD的土地稀缺性越来越明显，土地价值越来越高，到2005年，CBD核心区可以开发利用的土地可谓凤毛麟角，并且大都为写字楼或商场，高档公寓供应量几乎为零。这时，可以到市场流动的房产主要有两类：一是开发商自己持有的物业，比如酒店式公寓；二是投资者用于出租的房子。但是这两类产品的供应量毕竟有限，并且由于位于核心区，都价格不菲，那么，这些工作在CBD、生活在CBD的白领应该去哪里置业呢？答案就是泛CBD区域的小户型产品。
出现小户型“围攻”CBD的现象并非偶然。北京世嘉行营销策划有限公司副总经理龚宇明表示，CBD发达程度高，土地稀缺，价格高昂，其周边自然就会发展起来，正如一句话所说：“发展了CBD，火了周边。”
围绕着CBD，目前市场上已经有很多大户型的高档公寓和城市别墅类产品，而小户型产品的发展则稍晚一些。比如在西大望路区域，就有乐成国际、珠江帝景、PEKINGHOUSE等高档项目，而目前还比较缺乏小户型产品，北京中力房地产开发有限公司总经理邬汉华表示，CBD传奇定位于小户型城市公寓就填补了这一市场空档。同时，记者从其他几个小户型项目了解到，推出小户型的初衷也都是寻找市场空白，面向在CBD工作、生活的白领阶层。
“CBD蜗居一族”钟情小户型
业内人士表示，白领在泛CBD区域置业有很多好处，他们年青、时尚、国际化，他们需要满足自我空间的追求，需要较低的首付门槛，也有的需要在置业时寻找一个过渡产品，而小户型刚好满足了他们这些需求。
赵小姐在四惠一家媒体工作，此前一直过着居无定所的租房生活，自从去年在西大望路买了套40多平方米的小一居之后，生活就变了一个样。“小虽小，但至少有了一个属于自己的私人空间，回到家可以换一种心情。”她表示，每天的工作忙碌，节奏快，所以希望浪费在上下班的时间少一些，但寻找了一圈，发现附近的房租都不便宜，并且在租房过程中老是遇到各种麻烦，拿起计算器一算，发现如果买套小一居，每个月的月供也就相当于房租，筹齐首付款，赵小姐就此过上了按揭买房的生活。
“既可以享受城市的繁华，又可以有自己的一方天空。”赵小姐这样形容自己居住在西大望路的感觉。她表示，最爱在下班之后与朋友去街上走走，或者去咖啡厅聊聊天，晚上回家再安安静静看会儿书。而如果住得太远，这些都是享受不到的，而住在CBD核心区倒也不太可能，一方面房价太高，另一方面亦无必要。
同时，赵小姐还是一个非常有投资意识的白领，她表示，再过几年，自己有条件了就可以实现置业升级，目前的这套房子就拿来出租，以租养贷。“在临近CBD的位置，租房的人多，周边商务氛围也很不错，我很看好未来的投资回报。”
通过采访，记者发现，在泛CBD区域置业小户型的客户大都是年轻一族，而他们选择这些项目的理由与赵小姐的大同小异。同时，在泛CBD区域购房的人群中还有很大一部分就是直接用于投资的。齐先生就是投资者的代表，他在CBD周边购置了三处房产用于出租，目标群体为单身白领。除去月供、物业管理费等，这三套房产的租金每月能为自己净赚3000元左右，所以对于未来的投资前景，他亦非常看好。
CBD小户型后市隐忧
眼前，泛CBD区域的小户型在热销，不断有新的小户型在借“CBD”概念出牌，同时投资回报喜人；近到CBD的附属区西大望路，远到东四环外以及通州地区，小户型销售都取得了不错的效果；同时，购房者也买得开心、住得开心，但有业内人士指出，在看到眼前利好的同时，也应该仔细分析一下利好背后的隐忧：
第一， 集中放量会不会影响到房产价格。龚宇明表示，产品价格最容易受供求关系的影响，供大于求必然导致价格下跌。那么，在泛CBD区域小户型放量的情况下，市场的真实需求到底有多大？如果供大于求，价格下降，必然拉低CBD的区域价值，对周边的房产项目来说也是不利因素。
第二， 对于购房后再出租的投资者来说，目前这一区域的租金水平比较可观。记者从链家房地产经纪公司了解到，今年第一季度和第二季度泛CBD区域的普通住房租金都呈上涨趋势，而二手公寓的租金却呈小幅下降的趋势，有的保持平稳状态。
但是，作为投资者，在看到目前市场状况的同时，还必须了解潜在的供应量，如果潜在供应小，对于现有的投资者来说是利好，如果潜在的同类产品供应很大，那么投资者的风险就会增加。从二手房买卖的统计数据来看，这一区域二手房的供需矛盾减弱，如果供应继续增加，投资者的风险也会同步增加。
一位长期从事经纪行业的业内人士表示，在出租市场上，同一区域不同档次、不同品质的新房租金相差较大，而随着时间的推移，租金的区域特征越来越明显，产品差异性越来越小，同一区域的房租水平相差不远。泛CBD区域的投资者应好好考虑。同时，龚宇明表示，投资者最容易受政策影响，在政策不鼓励投资和投机性购房的时候，更应该仔细考虑。在区域内大量产品集中释放时，区域交通问题也将更加凸显。
第三，对于纯自住的购房人来说，居住舒适度是他们首先应考虑的问题，而如果投资者过多，项目的整体环境和品质就比较难以保证，所以购房者在决定购买之前还应尽量多了解这些信息，为自己创造一个安全、舒适的环境。
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| 文章录入：steven 责任编辑：steven |
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